Приобретая в Сбербанке квартиру по ипотечной программе, люди понимают, что выплаты будут занимать года, а может быть и десятилетия. Но иногда жизнь складывается таким образом (разводы, потеря платёжеспособности и пр.), что продолжать жизнь в ипотечном жилье не представляется возможным, а значит нужно начинать процесс продажи квартиры, к чему следует подготовиться и тщательно изучить процедуру.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Многие считают, что продать квартиру в Сбербанке невозможно, ведь она является залоговым имуществом банка, но это не так и существует несколько способов, воспользовавшись которыми вы сможете продать своё ипотечное жилье.
Существует ряд требований, которые может предъявить Сбербанк к заемщику, после выполнения которых продажа квартиры станет возможной:
- Поставить банк в известность, причем сделать это надо ещё за месяц до начисления нового платежа. Вам надо предоставить сотруднику банка убедительные доказательства того, почему вы решили продавать залоговый объект. Также нужно быть готовым к тому, что сотрудники могут пытаться отговаривать вас – наилучшим аргументом, чтобы прекратить уговоры является фраза, что у вас больше нет денег, чтобы гасить кредит.
- Получить от банка письменное согласие на то, что квартира будет продана третьим лицам – будьте готовы к тому, что вашу заявку могут даже отклонять – банку не выгодно терять клиента.
- Погасить проценты, если такие имеются – прочтите внимательно свой договор или проконсультируйтесь с сотрудником банка по этому вопросу, так как за досрочное погашение вам могут зачислиться штрафы или иные выплаты.
Снятие обременения
Обременением называется ограничение в правах на имущество. При наличии обременения вам будет трудно совершить продажу. Согласно Федеральному закону «От их регистрации права на недвижимость и сделок, проводимых с ними», имеется ряд условий и запретов, которые ограничивают ваши права на недвижимость.
К видам обременений относят:
- арест недвижимости;
- аренда;
- доверительное управление;
- ипотека;
- рента, которая предусматривает пожизненное содержание;
- наличие прописанных лиц.
Накладывать обременения могут также органы опеки и попечительства, в случае, если один их проживающих ещё не достиг совершеннолетия. Снятие обременения происходит по следующей схеме:
- вам необходимо погасить задолженность;
- сотрудники Сбербанка в течении трех дней должны будут связаться с вами для пояснения последующих действий;
- далее банк ставит отметку об отсутствии обязательств по закладной и подготовит нужные документы;
- вас приглашают в отделение, где отдают бумаги;
- вы передаете эти бумаги в Росреестр или через МФЦ;
- с квартиры снимается обременение;
- вам нужно запросить выписку или новое свидетельство в ЕГРП.
Если на квартиру не оформлялась закладная, то порядок действий немного отличается – например, посетить Росреестр вам придется совместно с сотрудником Сбербанка (дата посещения согласовывается после закрытия кредита). Также совместно готовится заявление с просьбой убрать отметку в виду исполнения обязательств по кредиту.
Нужно ли разрешение банка и как его получить?
Согласно Федеральному закону об ипотеке, залогодатель вправе продать жильё взятое в ипотеку, при условии, что банк дал согласие, если иное не прописано в договоре.
Собственнику квартиры нужно обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях. Далее сотрудник проконсультирует вам о всех дальнейших действия и рассчитается остаток по кредиту, который нужно будет заплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным.
Что делать, если банк не дает согласие на продажу?
Возможна ситуация, когда Сбербанк не дал свое согласие на продажу квартиры. Тогда следует сделать следующие шаги:
- оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке и оформить продажу;
- найти покупателя на жилье, который под расписку выдаст средства для погашения долга;
- переоформите свой долг на другое лицо, которое будет покупателем квартиры, чтобы он стал заемщиком и выплачивал в дальнейшем кредит.
Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути
Рассмотрим, какие существуют наиболее распространенные варианты продажи заложенной квартиры в Сбербанке.
Продажа квартиры на наличные и через риэлтора
Этот способ подразумевает сделку с покупателем путем наличного расчета. Инструкция по совершению такой сделки достаточно проста:
Участника сделки дополнительно могут выдать справки на оригинально бланке Сбербанка о том. что обременение было снято, а судная задолженность отсутствует.
Продажа через риэлтора, в целом, никак не отличается от самостоятельной продажи или продажи через банк, так как Сбербанк одобряет продажу таких квартир через погашение задолженности. Обращаясь к риэлтору, вы можете рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров и прохождение процедуры с сохраненными нервами.
Продажа квартиры в ипотеку другого банка
Сегодня достаточно популярным вариантом является сделка, когда продаваемое жилье находится в залоге у Сбербанка, но возможный покупатель планирует оформлять аналогичный займ уже в другом банке.
Но, здесь есть один существенный нюанс, при наличии которого сделка может не состояться. У покупателя должны быть собственные средства, размер которых сможет покрыть долг, который остался перед Сбербанком. Если таковой суммы нет, то банк не согласится на продажу.
Если же покупатель все-таки был найден, то продажа состоится после выполнения следующих шагов:
Продажа квартиры с участием Сбербанка
Если сделка о покупке квартиры изначально была оформлена через Сбербанк, то оформить сделку продажи потом будет проще – банк просто переоформит залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.
Как это происходит:
Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка
Помимо основных способов продажи ипотечной квартиры, существует ещё ряд нюансов, связанных с различными жизненными обстоятельствами. Рассмотрим и их.
Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке
Если продавать залоговую квартиру собрался военный, то ему необходимо действовать по следующему принципу:
В этом случае все деньги, которые были выделены государством, снова попадают в бюджет на счет участника военной программы ипотеки и использоваться повторно на покупку квартиры.
Также военным допускается переуступка прав на жилплощадь – такой вариант считается наиболее быстрым и эффективным, так как не требует снятие обременения с квартиры. Все долговые обязательства передаются третьему лицу, которое может быть, как другим участником программы, так и просто гражданским лицом.
Если был использован материнский капитал
Если вы приобрели квартиру с вложением в неё средств материнского капитала, то продать такое жилье будет уже сложнее. Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно получить предварительное согласие у Сбербанка, а также от органов опеки. Если одна их этих структур добро не даст, то реализовать квартиру будет невозможно.
В этой ситуации оформление может проходить двумя способами:
- покупатель возлагает на себя обязанность по погашению оставшейся части кредита;
- по условиям договора купли-продажи, покупатель погашает оставшийся кредит по ссуде.
После продажи, собственник мат. капитала может купить новое жилье с привлечением этих же средств. Но нужно помнить, что квартира должна отвечать требованиям государства, а сделка не должна нарушать права и интересы несовершеннолетних.
Если прописаны несовершеннолетние
Если приобретенная через ипотеку квартира, вместе со взрослыми принадлежит также и несовершеннолетним, то также, как и в ситуации с использованием материнского капитала, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Основной задачей этих служб является соблюдение прав детей и изучение будущих жилищных условий. Сотрудники органов должны убедиться, что после продажи квартиры дети не попадут в худшие условия, а их доля не будет утрачена или уменьшена.
В большинстве случаев органы опеки и попечительства выезжают на место, после чего составляют отчет о нужности и целесообразности продажи текущей квартиры. Разрешение служб на продажу квартиры должно включать в себя следующие пункты:
- разрешение продавать квартиру на условиях, которые были обозначены в договоре купли-продажи;
- список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые должны быть выполнены для обеспечения жильем несовершеннолетнего;
- при невыделении ребенку нового жилья, указываются условия для открытия и раскрытия счета на который будут зачислены деньги от продажи;
- обязательство на родителей, что они должны оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки.
Подобные сделки сопровождаются рисками для продавца, так как в судебном порядке можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдение прав детей – особенно в малом возрасте.
Продажа квартиры при разводе
При продаже ипотечной квартиры при разводе можно выделить 2 ситуации:
Может возникнуть неприятная ситуация – банк может потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита – пока семья была вместе, их совместного дохода было достаточно, а после развода и квартира подлежит разделу, да и кто-то может не захотеть выплачивать кредит.
Можно сделать вывод, что продавать квартиру при разводе можно, но следует заранее предупредить об этом банк.
Какие документы понадобятся?
Для переоформления квартиры, взятой в ипотеку, понадобятся следующие документы:
- договор с покупателем;
- справка о погашении задолженности;
- подтверждение о дальнейшей платежеспособности;
- выписка о снятии обременения;
- договор ипотечного кредитования;
- выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
- документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
Кто и как оплачивает налог при продаже?
В принципе, как такового, налога с продажи не существует, но есть налог на само имущество, когда оно продается или приобретается. В налоговом кодексе Российской Федерации имеются на этот счет правила и прописаны ставки налогов на продажу недвижимости. Если продающейся квартире уже более трех лет и продажа осуществляется в первый раз за год, то оплачивать налог не нужно.
Если же эти условия не соблюдаются, то общая ставка налога составляет 5% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Также 5% будут применять и к объекту, который является незаконченным.
back to menu ↑Возможные риски для продавца?
Так как участились случаи банкротства, то, пожалуй, единственным риском для продавца является проведение расчетов через банк, который оказался неплатежеспособным.
back to menu ↑Отзывы
Брали ипотеку в Сбербанке на двухкомнатную квартиру. Через пару лет захотели расшириться, решили воспользоваться такой услугой, но нам отказали, по причине того, что недостаточно платежеспособны. Друзья чуть позже тоже решили попытать такое счастье и у них все получилось, банк разрешил сделку.
Выплачивали ипотеку на протяжении трех лет примерно, после чего случилась неприятность – пришлось уволиться с работы и соответственно выплачивать по 20 тыс. рублей в месяц уже не представлялось возможным и пришлось квартиру выставить на торги. Можно сказать, что нам повезло – её купили практически сразу, а цена позволила и задолженность по ипотеке закрыть и ещё около 400 тыс. рублей получить на руки.
Сегодня не сложно продать квартиру, которая была взята в ипотеку в Сбербанке, главное – следуйте всем общепринятым правилам, которые относятся к этой процедуре. Совершайте все расчеты и договорные отношения с участием Сбербанка, так как это считается более надежно для всех участников сделки.